COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

L’Amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione, per dare giustificazione delle uscite e delle entrate.

L’Amministratore di condominio, chi è?

L’Amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L’Amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio, cioè quelle definite dall’articolo 1117 del Codice Civile e dal Regolamento condominiale. Egli non ha alcun potere né rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio, come i singoli appartamenti. La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi, o può essere anche un professionista esterno. Può fare l’amministratore chi ha frequentato un corso di formazione, anche se non laureato, ma possiede una serie di requisiti. La professione è molto delicata e piena di responsabilità, perciò è obbligatorio dotarsi di assicurazione professionale. La durata dell’incarico è di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, se non viene revocato. L’amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio.

Doveri dell’amministratore

I doveri dell’Amministratore possono essere suddivisi in base al momento del mandato in cui si manifestano:

1. Inizio incarico
2. In corso
3. Fine anno
4. Fine incarico.

1. Inizio incarico

Al momento dell’accettazione della nomina, l’amministratore deve:

• Comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in modo particolare il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili, previo appuntamento.
• Deve apporre sul luogo di principale accesso al condominio le proprie generalità e recapiti.
• Deve associare al proprio codice fiscale il condominio presso l’Agenzia delle Entrate.
• Volturare tutte le utenze del condominio.
• Effettuare il formale passaggio di consegne con il precedente amministratore.
• È tenuto a depositare la propria firma presso la filiale in cui è aperto il conto corrente bancario o aprire un nuovo conto corrente.

2. Compiti e doveri dell’amministratore nel corso del mandato

È obbligo dell’amministratore convocare l’assemblea dei condomini annualmente ed eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea, infatti, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.

L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune. In tal senso, il Codice Civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso, il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea. L’articolo 1133 del Codice Civile stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile il ricorso sia all’assemblea dei condomini, che all’Autorità Giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria ad un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.

L’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori, utilizzando per tutti i pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale, intestato al condominio. Dopo la riforma 220/20112, costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.

L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali. A questo dovere, egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni al condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, per esempio, la sospensione d’erogazione di servizi quale luce ed acqua.

L’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.

Essendo il condominio considerato sostituto d’imposta, spetta all’amministratore provvedere agli adempimenti fiscali che consistono nel versare le somme relative con l’apposito modello F24. Con cadenza annuale l’amministratore provvede alla certificazione unica dei redditi dell’anno ed alla compilazione ed inoltro all’Agenzia delle Entrate del modello 770.

L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.

La legge individua 4 registri:

• Il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti ed i nominativi dei proprietari.
• Il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio.
• Il registro di nomina e revoca degli amministratori.
• Il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

A richiesta del singolo condominio, l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.

3. Compiti e doveri dell’amministratore a fine anno

L’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità. Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto disposto dalla legge.

4. Obblighi dell’amministratore al momento della cessione dell’incarico

Al fine mandato l’amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio.

Se l’amministratore non ottemperasse a quest’ultimo obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall’esercizio della professione a norma dell’articolo 71 bis delle norme di attuazione del Codice Civile.

Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne, l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio.

Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell’amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato.

Tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.